Introduction
Offrir un toit à ses enfants est un acte généreux et, pour beaucoup, une décision de vie essentielle.
Cependant, en matière de succession, un tel acte peut entraîner des conséquences juridiques et fiscales importantes que peu de parents envisagent initialement.
Cet article propose une analyse simple et claire des aspects juridiques liés à la transmission d’un bien immobilier à ses enfants en vue d’anticiper les éventuels impacts en matière de succession.
Les Données Clés du Droit des Successions
En matière de succession, il est essentiel de comprendre la notion de réserve héréditaire et la quotité disponible.
La réserve héréditaire représente la part minimale du patrimoine qui doit revenir aux héritiers réservataires (en général les enfants), tandis que la quotité disponible est la part dont le donateur peut librement disposer.
Lorsqu’un parent offre un bien immobilier à son enfant, cette donation peut être soumise à réévaluation en cas de décès du donateur, ce qui peut impacter la répartition des biens entre les héritiers.
Mais que se passe t’il lorsque l’enfant loge à titre gratuit, en particulier à un âge avancé, dans le logement des parents?
Les autres enfants lors du règlement de la succession peuvent considérer que ce logement à titre gracieux d’un enfant a privé les parents d’un revenu locatif. Le patrimoine de la succession a donc été réduit d’autant.
L’hébergement à titre gratuit constitue t’il une donation? S’agissait-il d’une simple occupation ou d’une donation indirecte nécessitant un retour de l’équivalent des fonds non perçus dans la succession ?
Dans un arrêt récent de la Cour de cassation, il a été jugé que seule une donation est rapportable à la succession ce qui exclurait donc l’hébergement à titre gratuit.
Le logement a titre gratuit peut relever d’un présent d’usage.
L’enfant peut par ailleurs avoir rendu des services à ses parents en contrepartie.
Mais il est préférable de prévenir une éventuelle situation litigieuse au décès des parents par l’établissement d’un contrat de prêt à usage ou commodat ou d’une donation d’usufruit temporaire: il s’agit d’une véritable donation d’une partie du droit de propriété, à savoir de l’usage (« usus ») et de la possibilité de percevoir les loyers locatifs (les fruits ou « fructus »).
Donation et Avantages Successoraux
Les donations peuvent prendre différentes formes, notamment celles dites en avance sur héritage (avancement de part successorale, anciennement « avancement d’hoirie ») ou celles faites en préciput et hors part.
Ces termes juridiques renvoient aux types d’avantages accordés par le donateur.
L’avantage en préciput et hors part signifie que le bien immobilier offert est exclu du partage successoral. Cela peut être avantageux pour l’enfant bénéficiaire, mais peut aussi créer des déséquilibres entre héritiers qui peuvent se transformer en litiges au moment de la succession.
Impact Fiscal d’un Bien Offert
Outre les aspects juridiques, les donations immobilières impliquent souvent des conséquences fiscales importantes, telles que le paiement de droits de donation.
En France, il existe des abattements fiscaux pour les donations aux enfants, renouvelables tous les quinze ans. Cependant, ces abattements varient selon le lien de parenté, et il est essentiel de calculer précisément l’impact fiscal avant de procéder à une donation.
La loi de finances pour 2025 en cours de discussion pourrait apporter des changements aux principes applicables.
Conclusion
En résumé, offrir un bien immobilier ou simplement le logement à titre gratuit à un enfant est un geste généreux, mais qui doit être réfléchi en prenant en compte les conséquences en matière de droit des successions et de fiscalité.
Une consultation auprès d’un avocat ou d’un notaire peut s’avérer indispensable pour éviter des complications prévisibles au moment du règlement de la succession.
Crédit photo: Photo de Suhyeon Choi sur Unsplash
